Fastation

ประกันภัย

ทำไงดี ป่วยหนัก แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน ถูกสืบประวัติ แล้วยังไม่มีเงินก้อนจ่าย

30/04/2024

“บรรยง วิทยวีรศักดิ์” กูรูวงการการเงินและประกันภัย วิเคราะห์เหตุการณ์ ป่วยหนัก แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน ถูกสืบประวัติ แล้วยังไม่มีเงินก้อนจ่าย ทำอย่างไรดี ?วันที่ 23 ตุลาคม 2566 นายบรรยง วิทยวีรศักดิ์ กูรูวงการการเงินและประกันภัย และอดีตประธานสมาคมที่ปรึกษาการเงินแห่งเอเชีย-แปซิฟิก (APFinSA) โพสต์เฟซบุ๊กส่วนตัวระบุข้อความว่า ข่าวอินฟลูเอนเซอร์ชื่อดังถูกปฏิเสธแฟกซ์เคลม ได้รับการชี้แจงแล้วว่ามีที่ไปที่มาเป็นอย่างไร แต่เริ่มมีกระแสสังคมส่วนหนึ่ง สอบถามถึงกรณีที่ลูกค้าซื้อประกันสุขภาพเอาไว้แล้วป่วยเป็นโรคร้ายแรง แต่แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน เพราะบริษัทประกันชีวิตขอตรวจสอบประวัติสุขภาพก่อน แล้วลูกค้าจะทำอย่างไรดีเราคงไม่เถียงว่ามีโฆษณาจากบริษัทประกันชีวิตแทบทุกแห่ง ออกไปทำนองที่ว่าทำประกันสุขภาพกับเรา หากเจ็บป่วยเข้าโรงพยาบาล ไม่ต้องควักเงินสดจ่าย ใช้บริการแฟกซ์เคลมได้ บริษัทจะจ่ายค่าสินไหมโดยตรงไปที่โรงพยาบาล แต่ในความเป็นจริงมันไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์ผมทราบจากผู้จัดการฝ่ายสินไหมของบริษัทแห่งหนึ่งว่า ลูกค้าที่มีประกันสุขภาพ และยื่นแฟกซ์เคลมที่โรงพยาบาล โดยเฉลี่ยลูกค้าทุก 100 ราย จะมี 5-6 ราย ที่ถูกปฏิเสธการให้บริการแฟกซ์เคลม เพราะป่วยด้วยโรค หรืออาการที่บริษัทสงสัยว่าเป็นมาก่อนการทำประกันนั่นหมายความว่า ในทุกวันต้องมีลูกค้า 5-6% ที่ใช้แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน มีทั้งประวัติการรักษาคลุมเครือ แพทย์เขียนใบเคลมไม่ครบถ้วน หรือไม่มีความจำเป็นทางการแพทย์ ถึงแม้คนส่วนใหญ่ถึง 95% จะใช้แฟกซ์เคลมได้ แต่สำหรับคนที่โดนปฏิเสธ การที่ต้องวิ่งหาเงินหลายหมื่นหรือหลายแสนมาจ่ายค่ารักษานั้น มันไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับทุกคนก่อนอื่นเรามาดูกันว่ามีโรคอะไรบ้าง ที่หากป่วยใน 2 ปีแรกแล้ว บริษัทมักจะสืบก่อนเสมอ เพราะมีเหตุอันควรสงสัยว่าอาจจะเป็นมาก่อน เช่น โรคมะเร็ง โรคหัวใจ โรคไต โรคความดันโลหิตสูง วัณโรค โรคเข่าเสื่อม หมอนรองกระดูกทับเส้นประสาท หรือโรคต้อชนิดต่าง ๆ เป็นต้นเหตุผลคือ โรคเหล่านี้มักมีระยะเวลาก่อเกิด จึงมีเหตุอันควรสงสัยว่าลูกค้าอาจจะเป็นมาก่อน แล้วมาสมัครทำประกันชีวิต เพราะทำไม่นานก็ป่วยเป็นโรคเหล่านี้ บริษัทจึงต้องขอตรวจสอบประวัติการรักษาก่อน แต่ถ้าตรวจสอบแล้วไม่พบว่ามีการไปพบแพทย์ในเรื่องเหล่านี้ บริษัทก็ต้องรับผิดชอบจ่ายสินไหมไปตามปกติระยะเวลาที่เป็นตัววัดสำคัญ (benchmark) โดยทั่วไปคือ 2 ปี เพราะบริษัทเชื่อว่าการป่วยหนักแบบนี้ ลูกค้าคงไม่ปกปิดแล้วรอถึง 2 ปีค่อยมารักษา อย่างไรก็ดี ต้องเข้าใจว่าสัญญาเพิ่มเติม เช่น ประกันสุขภาพที่แนบกับสัญญาประกันชีวิตนั้น หากมีการปกปิดข้อเท็จจริง บริษัทสามารถยกเลิกได้ตลอดเวลาถึงแม้กรมธรรม์ประกันสุขภาพของเราจะมีอายุ 2 ปีขึ้นไปแล้ว ซึ่งโดยทั่วไปบริษัทมักจะไม่เข้มงวดในการขอตรวจสอบประวัติการรักษาแล้ว แต่ถ้าในใบเรียกร้องสินไหมที่แพทย์เขียนมา มีระบุไว้ชัดเจนว่า เราเคยรักษาโรคนี้มาก่อนการทำประกัน ก็เป็นเหตุให้บริษัทขอตรวจสอบประวัติการรักษาได้เช่นกันสิ่งที่เกิดขึ้นคือ ไม่เพียงแต่บริษัทจะปฏิเสธไม่ให้เราใช้บริการแฟกซ์เคลม เพราะต้องขอตรวจสอบประวัติการรักษาก่อน ยังอาจเป็นเหตุให้บริษัทบอกล้างสัญญา เฉพาะในส่วนค่ารักษาพยาบาลได้ ถ้าพบว่าเราปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องสุขภาพ แต่สัญญาหลักคือประกันชีวิต หลัง 2 ปีไปแล้ว บริษัทไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ต่อให้บริษัทพบว่าลูกค้าปกปิดข้อเท็จจริง ก็หมดสิทธิในการบอกล้างสัญญาประเด็นที่ผู้คนสงสัยกันคือ ถ้าผู้สมัครเอาประกันชีวิตมีเจตนาบริสุทธิ์ ไม่ได้ปกปิดข้อเท็จจริง แต่ถูกบริษัทตั้งข้อสงสัยว่าอาจจะเป็นมาก่อน เลยขอเวลาในการตรวจสอบประวัติการรักษา ผู้เอาประกันภัยก็ไม่ควรถูกลงโทษด้วยการต้องออกค่ารักษาพยาบาลไปก่อนอย่างที่เคยเขียนไว้ว่า บริการแฟกซ์เคลม หรือการไม่ต้องควักเงินสดจ่ายโรงพยาบาลก่อนนั้น เป็นบริการเสริม หากบริษัทประกันชีวิตสงสัยว่าเราอาจจะเคยไปตรวจเจอมาก่อน เขามีสิทธิที่จะไม่ให้บริการเสริมนี้ได้ ไม่ได้เป็นการลงโทษ แต่ไม่ให้สิทธิพิเศษ ลูกค้าจ่ายเงินไปก่อนแล้วค่อยมาเบิกกับบริษัทภายหลังแล้วลูกค้าจะเอาเงินที่ไหนมาจ่าย ถ้ามันเป็นเงินหลายแสนบาทผมได้คุยกับผู้เชี่ยวชาญในเรื่องของการวางแผนค่ารักษาพยาบาล เธอได้เสนอแนวทางเลือกไว้หลายช่องทาง ดังนี้1. หากเพิ่งทำประกันสุขภาพไปไม่นาน แล้วตรวจพบว่ามีความผิดปกติและต้องใช้วิธีการรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูงมาก ให้ทำเรื่อง Pre-authorization หรือ Pre approve ขออนุมัติวงเงินค่ารักษาพยาบาลก่อน โดยแพทย์ผู้รักษาจะแจ้งว่าต้องใช้ค่าใช้จ่ายในการผ่าตัดหรือรักษาเท่าไหร่ เราก็แจ้งวงเงินนั้นกับบริษัทประกันชีวิต เพื่อขอให้อนุมัติวงเงินการรักษาก่อน โดยทั่วไปขั้นตอนนี้จะใช้เวลา 2-3 วัน2. ในกรณีที่อาการป่วยนั้นเกิดขึ้นอย่างเฉียบพลัน และไม่สามารถรออนุมัติจากบริษัทประกันชีวิตได้ทัน ลูกค้าต้องตัดสินใจว่าจะเข้ารักษาที่ไหน เพราะถ้าโรคที่เราป่วยมีเหตุอันควรสงสัยว่าน่าจะเป็นมาก่อน บริษัทประกันชีวิตต้องขอสืบประวัติแน่นอน การรักษาในโรงพยาบาลที่ราคาย่อมเยาลงมา ให้สอดคล้องกับเงินในกระเป๋าเรา ก็เป็นทางออกได้ทางหนึ่ง3. ถึงแม้โรคที่เราจะเข้ารักษานั้น มีโอกาสที่จะถูกตรวจสอบประวัติได้มาก แต่ถ้าในระหว่างที่รักษา แล้วเราให้ตัวแทนหรือญาติพี่น้องรีบขอประวัติการรักษาที่มีทั้งหมด ส่งให้บริษัทประกันชีวิต เพื่อยืนยันว่าเราไม่เคยมีอาการหรือการเจ็บป่วยด้วยโรคนี้มาก่อน ก็ทำให้บริษัทสามารถอนุมัติสินไหมได้เร็วขึ้นได้4. หากบริษัทประกันชีวิตยังอนุมัติให้ไม่ทัน ให้ดูว่าวงเงินบัตรเครดิตหรือเงินสดที่เรามีเพียงพอที่จะจ่ายหรือเปล่า ถ้าเพียงพอก็ต้องใช้บัตรเครดิตรูดจ่ายไปก่อน แล้วนำใบเสร็จและใบเรียกร้องสินไหมมาเรียกร้องกับบริษัท (ผ่านตัวแทนประกันชีวิต) ตามขั้นตอนปกติ โดยทั่วไป จะใช้เวลาในการพิจารณา 2 สัปดาห์ แต่ในกรณีที่ต้องมีการขอประวัติ อาจจะใช้เวลายาวนานกว่านั้น แต่กฎหมายกำหนดไว้ว่าไม่เกิน 90 วัน ซึ่งส่วนใหญ่จะไม่ถึง 90 วัน5. ถ้าวงเงินบัตรเครดิตหรือเงินสดที่เรามีอยู่นั้นไม่พอ ก็ต้องคุยกับเจ้าหน้าที่โรงพยาบาล ขอเซ็นสัญญารับสภาพหนี้จากโรงพยาบาล แล้วรอบริษัทประกันอนุมัติไม่เกิน 90 วัน พอเงินเข้ามา เราค่อยโอนจ่ายโรงพยาบาลอีกที หรือจะขอผ่อนชำระไปก่อน ในระหว่างที่รอผลการเรียกร้องสินไหม โรงพยาบาลส่วนใหญ่มีช่องทางนี้ครับ เพื่อรับมือกับลูกค้าที่ไม่สามารถจ่ายได้จริง ๆผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ตั้งข้อสังเกตไว้ว่า โรงพยาบาลหลายแห่งก็เป็นนกรู้ ถ้าเขาสังเกตว่าโรคที่เรารักษาอาจมีเหตุสงสัยว่าน่าจะมีระยะก่อเกิด และเราเพิ่งซื้อประกันสุขภาพมา เขามักจะขอให้เราวางเงินมัดจำก่อนการรักษาเสมอ เพราะเขาไม่แน่ใจว่าจะใช้แฟกซ์เคลมได้หรือไม่และจากประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ ท่านบอกว่า ส่วนใหญ่ที่แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน ก็เกิดจากผู้เอาประกันไปบอกหมอเองว่าเคยไปรักษาที่ไหนมาก่อน หรือเคยป่วยเป็นโรคนี้ตั้งแต่ตอนเด็ก ๆ คุณหมอก็เลยบันทึกลงไปตามที่คนไข้บอก เลยเป็นประเด็นให้บริษัทประกันชีวิตสงสัยว่าลูกค้าเป็นโรคนี้ก่อนการทำประกันสุขภาพเธอยังบอกว่า ถ้ามองในแง่ดี การที่บริษัทประกันชีวิตเข้มงวด ตรวจสอบการเรียกร้องสินไหม ความจริงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคในระยะยาว เพราะหากบริษัทประกันภัยจ่ายสินไหมค่ารักษาพยาบาลง่ายเกินไป ทั้งที่ไม่ตรงกับเงื่อนไขในกรมธรรม์ ก็อาจเป็นเหตุให้บริษัทมีต้นทุนสูง และจะกลายเป็นฐานในการคิดเบี้ยประกันสุขภาพรุ่นใหม่ ๆ ในอนาคตท่านทั้งหลายครับ เมื่อประมวลประเด็นปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้นแล้ว จะสังเกตว่ามันไม่มีอะไรสมบูรณ์แบบ ถ้าเราจะป้องกันปัญหาล่วงหน้า ด้วยการให้ลูกค้าตรวจสุขภาพโดยละเอียดทั้งหมด มันคงใช้เงินเป็นแสนบาทต่อคน ตั้งแต่การเอกซเรย์ อัลตราซาวนด์ ส่องกล้อง MRI มีสารพัดเทคนิคใหม่ ๆ ในการตรวจอวัยวะแต่ละอย่าง ซึ่งยุ่งยากและไม่คุ้มค่าในการดำเนินการและถ้าจะให้ไปเช็กประวัติจากโรงพยาบาลทั่วประเทศล่วงหน้า ก็คงเป็นไปไม่ได้ เพราะเราไม่รู้ว่าผู้สมัครเอาประกันภัยเคยไปรักษาที่ไหนบ้าง จึงเป็นที่มาว่า ต้องใช้ความซื่อสัตย์ต่อกันตั้งแต่แรก และนี่ก็เป็นหลักการที่ใช้กันทั่วโลก เท่าที่ทราบ อัตราส่วนการปฏิเสธไม่ให้ใช้แฟกซ์เคลมของไทยเรา ก็ไม่ได้สูงกว่าประเทศอื่น ๆ สิ่งที่ต้องทำคือ ลดความคาดหวังของผู้ซื้อประกันชีวิต ตัวแทนประกันชีวิต หรือผู้ขายต้องไม่พูดเกินเลยความเป็นจริงเวลาพูดถึงบริการแฟกซ์เคลม ต้องมีหมายเหตุไว้เสมอว่า ใน 2 ปีแรก หากป่วยด้วยโรคที่มีระยะก่อเกิด อาจจะต้องออกเงินค่ารักษาพยาบาลไปก่อน แล้วมาเรียกร้องสินไหมภายหลัง ถ้าเราไม่ได้ปกปิดข้อเท็จจริง ขอให้มั่นใจว่าเบิกค่าสินไหมได้แน่นอนประกันสุขภาพอาจจะไม่ใช่มนต์วิเศษที่แก้ปัญหาได้ทุกอย่าง แต่ก็ช่วยแบ่งเบาภาระของเราไปได้มาก เหมือนกับคำพูดที่ว่า มือไม่อาจปิดฟ้าได้ แต่ปิดดวงตาได้ ประกันสุขภาพก็เช่นกัน มันไม่สามารถชดเชยความสูญเสียทั้งหมดที่เกิดขึ้นได้ แต่มันช่วยแบ่งเบาภาระและช่วยเยียวยาให้เราลุกขึ้นสู้ใหม่ได้ขอเพียงเราซื่อสัตย์ต่อกัน ไว้ใจกัน และปล่อยให้ระบบนี้ทำหน้าที่ของมัน ดั่งที่นานาประเทศได้รับประโยชน์จากระบบการประกันสุขภาพนี้ครับแหล่งที่มาข่าวต้นฉบับประชาชาติธุรกิจออนไลน์https://www.prachachat.net/finance/news-1421386

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม

อสังหาริมทรัพย์

บ้านเอง VS ขายผ่านเอเจนต์ เลือกอย่างไรไม่ให้ว้าวุ่น

30/04/2024

ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในทางปฏิบัติมีรายละเอียดต่าง ๆ มากมายตลอดกระบวนการซื้อหรือขาย ตั้งแต่การเลือกโครงการ ทำเล เจ้าของบ้านหรือผู้พัฒนา ราคา ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมจิปาถะ ไปจนถึงการทำเรื่องธุรกรรมต่าง ๆ ส่วนในฝั่งของผู้ขายก็ต้องการขายให้ได้เร็วที่สุด เพื่อลดภาระดอกเบี้ยหรือคืนทุนให้เร็วที่สุด ดังนั้นจึงทำให้แนวโน้มการใช้เอเจนต์อสังหาฯ มาทำหน้าที่จุกจิกเหล่านี้แทนกำลังได้รับความนิยม DDproperty เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีส่วนแบ่งการตลาดกว่า 54% ในเมืองไทย ออกบทความ ไขข้อสงสัยขายบ้านเอง VS ขายผ่านเอเจนต์ แบบไหนเหมาะ เลือกอย่างไรไม่ให้ว้าวุ่นระบุว่า การซื้อ ขาย หรือเช่าบ้านให้ได้ตรงใจถ้าไม่มีประสบการณ์มาก่อนก็อาจเป็นเรื่องปวดหัวมากถึงมากที่สุด เพราะกว่าจะพบที่อยู่อาศัยที่ถูกใจต้องผ่านหลายกระบวนการ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือผู้ปล่อยเช่าอสังหาฯ สามารถให้เอเจนต์ทำหน้าที่ต่าง ๆ ที่มีรายละเอียด ข้อมูล การติดต่อประสานงานและขั้นตอนที่จุกจิกแทนได้ การเลือกใช้เอเจนต์ที่มีคุณภาพและได้รับการรับรอง จึงกลายเป็นอีกตัวช่วยที่จะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถใช้เวลา สมอง และงบประมาณกับเรื่องสำคัญนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ความท้าทายที่ถูกมองข้ามเมื่อคิดขายบ้านเอง ได้แก่ จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อบ้านในเวลานี้มีความกังวลใจต่อภาระค่าใช้จ่ายและเลือกชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน โดยหันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทน ขณะที่โครงการรีเซลหรือโครงการมือสอง ซึ่งมีต้นทุนราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ กลายเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มีงบประมาณจำกัดและมีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ถือเป็นโอกาสอันดีที่ผู้มีสินค้าบ้าน/คอนโดฯ มือสองจะนำออกมาขายสู่ตลาดเพื่อตอบรับความต้องการที่มีในตอนนี้ อย่างไรก็ดี ภายใต้โอกาสนั้นก็ยังมีความท้าทายซ่อนอยู่ เนื่องจากการขายอสังหาฯ มีความแตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไปพอสมควร อันดับแรกผู้ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยมือสองต้องทำความเข้าใจก่อนว่า แม้ที่อยู่อาศัยจะมีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต แต่ถือเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงเมื่อเทียบกับรายได้ ก่อนตัดสินใจซื้อจึงต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน แม้การประกาศขายบ้านเองนั้นมีข้อดีตรงที่ผู้ขายได้รับเงินเต็มจำนวนทั้งหมดโดยไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นเหมือนการขายผ่านเอเจนต์ แต่ในทางตรงกันข้าม การประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองไม่ใช่เรื่องง่ายที่ทุกคนจะประสบความสำเร็จ หากไม่เคยมีประสบการณ์ด้านนี้มาก่อน ความท้าทายที่ถูกมองข้ามเมื่อคิดขายบ้านเอง ได้แก่ ㆍตั้งราคาขายตามใจ ไม่สนราคาตลาด ขั้นตอนการตั้งราคาขายบ้านมือสองนั้นถือว่ามีความสำคัญอันดับต้น ๆ เนื่องจากถือเป็นปัจจัยแรกที่ดึงดูดผู้ซื้อ ผู้ขายมือใหม่หลายคนมักจะเลือกตั้งราคาตามที่ต้องการ โดยลืมพิจารณาปัจจัยสำคัญคือราคาขายของสินค้าประเภทเดียวกันในทำเลนั้น ๆ ซึ่งถือเป็นคู่แข่งโดยตรงที่ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบได้ทันที ผู้ขายควรจะศึกษาราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยมือสองประเภทเดียวกันในทำเลนั้น ๆ ก่อน หากเป็นบ้าน/คอนโดฯ ที่ผ่อนชำระอยู่ก็ต้องตั้งราคาให้ครอบคลุมภาระหนี้ที่เหลือ โดยหักค่าเสื่อมของอสังหาฯ ออก และต้องไม่ลืมรวมค่าใช้จ่ายในกรณีที่ต้องซ่อมแซมจุดชำรุดแล้วตกแต่งบ้านให้สวยงามพร้อมเข้าอยู่ ค่าทำการตลาดเมื่อประกาศขาย รวมทั้งบวกค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบด้วย โดยราคาขายควรเหมาะสมกับสภาพอสังหาฯ ไม่แพงเกินไปจนผู้ซื้อเมินตั้งแต่ครั้งแรก และไม่ถูกจนทำให้เกิดข้อสงสัยว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีปัญหาซ่อนอยู่ หรือผู้ขายร้อนเงิน ซึ่งจะทำให้เสี่ยงโดนกดราคาเพิ่ม ㆍไม่เข้าใจการวางแผนการตลาด การประกาศขายอสังหาฯ นั้นมีทั้งรูปแบบออฟไลน์และออนไลน์ให้เลือก ปัจจัยสำคัญคือต้องเริ่มต้นวางแผนทำการตลาดให้ครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อมากที่สุด ใช้ข้อความให้ดึงดูดใจจากราคาและความคุ้มค่าจากของแถมที่มอบให้ เลือกใช้รูปถ่ายที่สวยงามในมุมที่ทำให้บ้านดูกว้างขวาง ไม่อึดอัด ข้อควรคำนึงคือการประกาศขายผ่านช่องทางออนไลน์นั้นแม้จะมีความสะดวกและเข้าถึงผู้คนได้มากกว่า แต่ในทางกลับกันก็มีการแข่งขันที่สูงไม่น้อย ดังนั้นการประกาศฟรีตามเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสหรือโซเชียลมีเดียอาจไม่เพียงพอ บางครั้งจำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายในการเพิ่มยอดผู้เข้าชม หรือให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย ขณะเดียวกันผู้ขายอาจไม่สามารถล่วงรู้ได้เลยว่าต้องใช้ระยะเวลานานเพียงใดกว่าจะปิดการขายได้ หากไม่มีความรู้ความเข้าใจที่ดีพอเพื่อวางแผนการตลาด อาจทำให้ไม่สามารถขายออกได้ง่ายหรืองบส่วนนี้บานปลาย ㆍไม่มีเวลาเพียงพอในการพาผู้ซื้อเยี่ยมชม เมื่อมีผู้สนใจซื้อและขอนัดหมายเยี่ยมชมที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายจริง ผู้ขายต้องเป็นคนดำเนินการเอง ซึ่งปกติแล้วจะมีการขอเยี่ยมชมเรื่อย ๆ จากหลากหลายลูกค้าที่สนใจ ซึ่งผู้ขายต้องทำใจว่าอาจต้องใช้เวลาในการเปิดบ้านและพาไปเยี่ยมชมและให้ข้อมูลหลาย ๆ ครั้งจนกว่าจะขายได้ หรือบางกรณีที่ผู้สนใจซื้อสะดวกนัดหมาย แต่อาจจะไม่ตรงกับช่วงเวลาที่ผู้ขายว่าง ซึ่งหากเกิดกรณีที่ต้องเลื่อนนัดหรือปฏิเสธนัดบ่อย ๆ ก็เป็นการลดโอกาสที่จะขายได้ตามไปด้วย เนื่องจากผู้ซื้ออาจสนใจโครงการอื่นที่ไปดูแทนหรือมีความจำเป็นเร่งด่วนในการหาบ้านใหม่ นอกจากนี้ผู้ขายยังต้องเผชิญความท้าทายในการพิจารณาว่าผู้ที่สนใจซื้อนั้นเป็นลูกค้าจริง หรือเป็นแค่มิจฉาชีพที่แฝงตัวมา ㆍขาดทักษะในการต่อรอง ผู้ขายต้องมีทักษะในการสื่อสารและวาทศิลป์ที่ดีในการดึงดูดใจเมื่อให้ข้อมูลบ้านที่จะขาย เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ภายในเวลาที่รวดเร็วและขายได้ตามราคาที่ตั้งไว้ ซึ่งผู้ขายมือใหม่ที่ไม่มีประสบการณ์ด้านการขายบ้าน/คอนโดฯ มาก่อน มักเผชิญความท้าทายเมื่อผู้ซื้อต้องการให้ลดราคาลง หรือต่อรองราคาโดยมีเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น ขอลดราคาโดยไม่เอาเฟอร์นิเจอร์ หรือหาจุดชำรุดมากดดันขอลดราคาเพิ่ม นอกจากนี้ ระหว่างการสื่อสารกันนั้น ผู้ขายไม่ควรบอกเหตุผลการขายในเชิงลบที่อาจเสี่ยงต่อการถูกกดราคา หรือยกเลิกการซื้อในภายหลังเช่นกัน ㆍขาดความรู้ความเข้าใจเรื่องเอกสารสัญญา การซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองนั้นมีรายละเอียดที่แตกต่างจากการซื้อขายทรัพย์สินอื่น ๆ และซับซ้อนกว่า ผู้ขายต้องศึกษาและทำความเข้าใจในเรื่องการทำสัญญาการขายให้รอบคอบและครอบคลุม รายละเอียดในสัญญาต้องชัดเจนทั้งในเรื่องราคา เงื่อนไข เวลาในการดำเนินงานต่าง ๆ หรือค่าเสียเวลาหากผู้ซื้อเปลี่ยนใจยกเลิกสัญญาในภายหลัง นอกจากนี้ยังต้องมีความรู้เรื่องสินเชื่อ การเตรียมเอกสารในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ขณะเดียวกันยังต้องศึกษาเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อทำความเข้าใจว่าส่วนไหนบ้างที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบเอง ซึ่งควรคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ในราคาขายบ้านตั้งแต่แรก รายละเอียดเหล่านี้ต้องใช้เวลาศึกษาให้ถี่ถ้วนก่อนจะประกาศขาย เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดในภายหลัง“เอเจนต์” สะพานเชื่อมผู้ขายและผู้ซื้อ มีดีมากกว่าแค่ขายบ้าน บางคนอาจมีความเชื่อผิด ๆ มองว่าเอเจนต์ทำได้แค่ขายเพียงอย่างเดียว จึงเสียดายเงินหากต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น ซึ่งแท้จริงแล้วเอเจนต์มืออาชีพนั้นมีบทบาทอยู่ในทุกขั้นตอนของเส้นทางการซื้อขายที่อยู่อาศัย ดังนี้ ㆍเป็นที่ปรึกษา คอยดูแลในทุกขั้นตอน เอเจนต์มีประสบการณ์และความรู้ความเข้าใจในการซื้อขายอสังหาฯ เป็นอย่างดี จากการศึกษาตลาด เรียนรู้ทักษะที่เกี่ยวข้อง และติดตามข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ ตลอดเวลา เอเจนต์จะช่วยดูแลตั้งแต่ขั้นตอนการตั้งราคาขายบ้าน/คอนโดฯ ที่เหมาะสม ตรวจสอบจุดบกพร่องที่ควรซ่อมแซม ให้คำปรึกษาเพื่อปรับปรุงตกแต่งบ้าน/คอนโดฯ ให้สวยงามขึ้น เพื่อช่วยให้ขายบ้านได้ราคาดีและดึงดูดใจผู้ซื้อ นอกจากนี้ เอเจนต์ยังมีความรู้ที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญา การขอสินเชื่อในฝั่งผู้ซื้อ และการโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นที่ปรึกษาที่ช่วยเตรียมการ อำนวยความสะดวก และแก้ไขปัญหาในการขายที่อยู่อาศัยให้ราบรื่น ประหยัดเวลาของผู้ขายมากขึ้น และลดความยุ่งยากในขั้นตอนที่ไม่คุ้นชินออกไป ㆍเป็นทั้งนักวิเคราะห์และนักวางแผนการตลาด การประกาศขายที่อยู่อาศัยให้ได้รับผลตอบรับที่ดีนั้น เอเจนต์ต้องทำการวิเคราะห์ในทุกขั้นตอน เพื่อนำมาวางแผนขายบ้าน/คอนโดฯ มือสองให้มีประสิทธิภาพที่สุด โดยต้องศึกษาจุดเด่นของอสังหาฯ ที่ต้องการขาย นำมาวิเคราะห์โอกาสในทำเลนั้นๆ โดยเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันที่ประกาศขายในทำเลนั้น ๆ ว่ามีจำนวนมากน้อยเพียงใด อยู่ในระดับราคาเท่าไร ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักคือใคร มีการติดตามสื่อผ่านช่องทางไหนบ้าง และนำข้อมูลทั้งหมดมาวางแผนว่าจะประกาศขายในสื่อออฟไลน์และออนไลน์ที่ใดบ้าง ใช้ระยะเวลาเท่าไร และมีกลยุทธ์ใดบ้างที่จะนำมาใช้เพื่อกระตุ้นให้ปิดการขายะสกรีนผู้ซื้อ เอเจนต์จะมีประสบการณ์การซื้อ-ขายในได้ไวขึ้น ㆍสวมบท Matchmaker ช่วยจับคู่แลตลาดมากกว่าผู้บริโภคทั่วไป จึงมีความเข้าใจความต้องการที่ต่างกันทั้งของผู้ซื้อและผู้ขาย และมีเครือข่ายของเอเจนต์เองหรือฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัทที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น เชื่อมโยงให้ผู้ขายได้พบกับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่ตรงกัน ขณะเดียวกัน เอเจนต์ยังมีประสบการณ์ที่จะช่วยประเมินว่าผู้สนใจซื้อคนไหนมีศักยภาพในการซื้อมากเพียงพอ นอกจากจะเป็นตัวแทนในการพาผู้สนใจซื้อมาเยี่ยมชมโครงการแล้ว ยังมีเทคนิคและทักษะที่ดีในการเจรจา เป็นเสมือนคนกลางที่ลดความร้อนแรงเมื่อมีการต่อรองราคา ช่วยหลีกเลี่ยงการโดนกดราคาจากผู้สนใจซื้อโดยตรง และโน้มน้าวให้เห็นความคุ้มค่าของบ้าน เพื่อให้เกิดการตัดสินใจซื้อในราคาที่ตั้งไว้หรือใกล้เคียง ㆍเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านเอกสารและสัญญา เอเจนต์ต้องมีความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม เพื่อให้สามารถช่วยผู้ขายได้ตั้งแต่เริ่มต้น ไม่ว่าจะเป็นขั้นตอนการตรวจสอบว่าที่อยู่อาศัยอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถขายได้ มีหนี้ค้างชำระหรือพันธะกับทางธนาคารหรือไม่ ซึ่งจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ติดจำนองได้ จนกว่าจะเคลียร์หนี้กับธนาคารและทำเรื่องปลอดจำนองก่อน รวมทั้งแนะนำการไถ่ถอนหลักทรัพย์กรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นยังติดผ่อนธนาคาร ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นเรื่องที่ต้องจัดการให้เรียบร้อย เพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลังเมื่อมีการตกลงซื้อขาย นอกจากนี้ เอเจนต์ยังสามารถช่วยเตรียมเอกสารในการทำสัญญาต่าง ๆ ครอบคลุมตั้งแต่การทำสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ การช่วยลูกค้าขอสินเชื่อ การเตรียมสัญญาซื้อขายและเอกสารต่าง ๆ ตลอดจนการโอนกรรมสิทธิ์ ลดเวลาในการดำเนินการเอง และช่วยให้มั่นใจในความถูกต้อง เลือกเอเจนต์อย่างไรให้ปลอดภัย ไร้กังวลเรื่องโดนหลอก ก่อนตัดสินใจเลือกเอเจนต์ ผู้ขายควรตรวจสอบประวัติและใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ รวมทั้งขอดูผลงานการขายที่ผ่านมาก่อน เพื่อพิจารณาคุณภาพและความรู้ความสามารถของเอเจนต์เบื้องต้น จากนั้นจึงตกลงรายละเอียดในสัญญาว่าจ้างเอเจนต์ให้เรียบร้อยว่า ภายใต้ค่านายหน้านั้นครอบคลุมบริการอะไรบ้าง เช่น ค่าทำการตลาด ค่าเดินทางพาลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ เพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจเพิ่มมาในภายหลังโดยไม่รู้ตัว รวมทั้งระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนในการขาย ㆍหากเอเจนต์สามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของเอเจนต์หรือไม่ ㆍเมื่อตกลงว่าจ้างแล้ว ค่านายหน้าจะต้องจ่ายในทุกกรณีที่ขายบ้าน/คอนโดฯ นั้นสำเร็จ แม้เจ้าของบ้านจะขายได้เองหรือไม่ ㆍบางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้เอเจนต์นั้น ๆ เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้เอเจนต์ผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ภายในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้เอเจนต์ไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกเจ้าของบ้านหรือเอเจนต์คนอื่นขายตัดหน้า โดยทั่วไปแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านเอเจนต์จะต้องเสียค่านายหน้าหรือค่าคอมมิชชั่นประมาณ 3% ของราคาซื้อขาย และเอเจนต์จะเก็บค่านายหน้าเมื่อลูกค้าทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้วหรือปิดการขายได้แล้วนั่นเอง ผู้บริโภคจึงควรพิจารณาข้อดีและข้อจำกัดอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจว่าการเลือกขายบ้านด้วยตนเอง หรือผ่านเอเจนต์ วิธีไหนที่เหมาะสมกับความต้องการและตอบโจทย์มากที่สุดข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เหตุผลที่ผู้บริโภคตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ผ่านเอเจนต์อสังหาฯ นั้น 2 ใน 3 (68%) มองว่า เอเจนต์ช่วยให้ประหยัดเวลาจากการทำธุรกรรมได้มากขึ้น ตามมาด้วย 51% มองว่าเอเจนต์อสังหาฯ มีความรู้และความเชี่ยวชาญมากกว่าตนเอง และ 45% ยอมจ่ายเงินใช้เอเจนต์เพื่อลดความยุ่งยากในกระบวนการซื้อขายลง ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเลือกเอเจนต์นั้น มากกว่า 2 ใน 3 (71%) พิจารณาจากความเชี่ยวชาญเฉพาะทางของเอเจนต์ ตามมาด้วยประสบการณ์ของเอเจนต์ 63% และชื่อเสียงของบริษัทที่เอเจนต์สังกัดอยู่ 55% ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าเอเจนต์นั้นมีความสามารถเพียงพอและน่าเชื่อถือ นอกจากนี้ 8 ใน 10 ของผู้บริโภค (81%) เผยว่าให้ความสำคัญกับการเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวงหรือเจอมิจฉาชีพแฝงตัวมา อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภคยังไม่มั่นใจเมื่อต้องใช้เอเจนต์อสังหาฯ ก็สามารถเลือกใช้ “เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification)” ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการแสดงข้อมูลการติดต่อที่ชัดเจน และความเชี่ยวชาญเบื้องต้น ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้ว่าเอเจนต์ที่ผ่านการลงทะเบียนในโครงการนี้ และได้ป้ายสัญลักษณ์สีเขียว "ยืนยันตัวตน" หรือ "Verified" บนเว็บไซต์ http://www.ddproperty.com/ตรงปก มีความน่าเชื่อถือ และไว้ใจได้ ช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าทุกการซื้อ-ขาย-เช่าบนเส้นทางอสังหาฯ นี้จะเป็นไปอย่างราบรื่น และไร้กังวล แหล่งที่มาข่าวต้นฉบับamarintvhttps://www.amarintv.com/spotlight/personal-finance/detail/53543

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม

คลังความรู้

แฉเทคนิค “โกงเคลมค่ารักษา” ต้นเหตุประกัน พ.ร.บ.มอ’ไซค์สินไหมพุ่ง

รวมยอดการรับชม FA Staion

“เหตุผล” ที่ต้องจัดการ ความเสี่ยงด้านการลงทุน

ทำไงดี ป่วยหนัก แฟกซ์เคลมไม่ผ่าน ถูกสืบประวัติ แล้วยังไม่มีเงินก้อนจ่าย

สถาบันในอียูเสนอเก็บภาษีอภิมหาเศรษฐีทั่วโลก เพิ่มรายได้หลักแสนล้านดอลล์

เอไอเอ ประเทศไทย เดินหน้าสนับสนุน สโมสรบีจี ปทุม ยูไนเต็ดพร้อมร่วมงานเปิดฤดูกาลใหม่ 2023-2024

"แก่ดีมีออม" เก็บเงินแบบไหนให้มีใช้จนวันตาย คนรุ่นใหม่ ระวังใช้จ่ายเกินตัว

กฎหมายเอื้อประโยชน์ให้ใคร บริษัทประกันชีวิต หรือลูกค้าผู้ถือกรมธรรม์

บ้านเอง VS ขายผ่านเอเจนต์ เลือกอย่างไรไม่ให้ว้าวุ่น

กูรูวงการประกัน เฉลยสาเหตุ อินฟลูเอนเซอร์ชื่อดังผ่าไส้ติ่ง เคลมไม่ได้

หมวดหมู่คลังความรู้

คลังความรู้อื่นๆ

แก้หนี้ยังไงดี ?

ประกันชีวิต VS ธุรกิจขายตรง

เอไอเอ ประเทศไทย ร่วมเปิดตัว “โครงการรณรงค์ความปลอดภัยทางถนนในช่วงเทศกาลสงกรานต์ประจำปี 2567”

เปิดครบแล้ว "เส้นทางแอลป์ทาเตยามะ-คุโรเบะ" สู่จุดชม "กำแพงหิมะ" ยอดฮิตของญี่ปุ่น

เอไอเอ ประกาศรายชื่อโรงเรียนผู้ชนะระดับภูมิภาคในโครงการการแข่งขัน “สุดยอดโรงเรียนสุขภาพดี – AIA Healthiest Schools”